7月 4th, 2011 | 
Author: 今回はアフターケアのお話をしたいと思います。
住宅は一度建ててしまえばメンテナンスが不要というわけではなく、様々な部分が消耗し交換やメンテナンスが必要になります。
住宅を建てる工務店も集客のためなどの理由で充実のアフターケアを提供するところも増えてきています。
例えば外壁などですが最近の住宅はサイディングと呼ばれるセメントや木材のなどを窯で焼くことよって形成される窯業サイディングや金属性、木製、樹脂性など様々な種類があります。
近年はモルタル仕上げの壁に変わって主流となっていますが、表面が年数の経過や紫外線や風雨による劣化によってメンテナンスが必要になります。
サイディングの種類によっても異なりますし、モルタルなどに関しては表面の塗装の種類によって劣化が早い場合もあり、5年であったり10年であったりと再び塗装の時期も変わって来ます。
こういった場合に新築住宅を施工した会社がアフターケアのシステムをきちんとしていれば、スタッフが訪問を定期的にしてくれて適切なアドバイスをしてもらうことが出来ます。
最近は外壁リフォームの業者などの訪問セールスなどもあります。
当然良心的な業者ばかりではありませんから、悪徳業者にだまされて高額な料金になってしまう場合もあります。
そういった場合に安心出来るのは家を建ててくれた会社ではないでしょうか？家を建ててもらったことでどういった会社であるかもわかっていますし、どこの会社か分からない業者よりも安心出来ると思います。
大分でリフォームした友人も建ててもらった会社でしたそうです。
住宅はアフターメンテナンスをして行くことが重要になりますから、新築を依頼する際はアフターケアがあるのかも選択の要素に入れることをオススメします。
Posted in 
Tags: 
友人が佐賀で住宅を建てているのですが前回お話したように建材の入荷が遅れていることで工期が長くなっているようです。
友人の話によると現状の住宅の状態は、上棟式が終わってや屋根工事が終り、遅れていたアルミサッシの硝子もようやく入り、タイベックと言われる外壁の下地に貼る透湿シートまでは終わっているそうです。
問題なのは外壁の仕上げに使用するサイディングが納期が未定になっていていつの入荷かわからないようです。
施行を担当している工務店からは、サイディングの代替品で対応させてほしいと言われているそうなのですが、色や模様が気に入って決めたので少し悩んでいるそうです。
特に白いサイディングは需要がある為に噂では大手住宅メーカーが大量に購入をしていたりとか・・・そんな状況で外壁の工事が透湿シートにのみになっているために、中に置いてある断熱材も盗まれるのでは？と工務店の方も心配しているようです。
透湿シートは簡単にカッターで切れてしまうので室内に入ろうと思えばすぐ入れてしまうわけです。
断熱材もすぐに入ってきたわけではない貴重なものなのです。
今後はグラスウールの納期は当分の間未定ということで今までのように、普通に現場に置いていると盗難にあう可能性が高くなってしまうと思います。
中々外壁工事が進まないと大工さんも道具も毎日すべて持って帰っているようです。
大分の土地に注文住宅を建てようとしていた友人は様子を見ることにしたそうです。
こうした状況がいつまで続くのかはわかりませんが・・・震災に遭われた方たちはもっと大変な思いをしているのですから、耐えなければいけません。
3月11日の東北地方太平洋沖地震の影響は住宅業界にも及んでいます。
現在日本の住宅は新建材と呼ばれる製品が多く使われています。
例えば今回不足が問題視されている建材のひとつに、針葉樹合板という商品があります。
この合板は別名を構造用合板とも呼ばれ耐震にたいして効力のある材料として住宅の床や壁、屋根の下地材料として使用されています。
主に構造耐力上主要な部分に使われ「１級」と「２級」があります。
住宅工事には必ずと言っていいほど使用する材料です。
なおかつ下地材料として使用していますので、この材料がないことは工期の遅れにつながるのです。
ではなぜ不足という事態になったのか？実際震災の前から針葉樹合板は不足気味になりましたが、
商品の大手メーカーの工場が石巻市にあったこと、またプレハブ建設にも合板は使用されているために、合板の確保が優先的に行われていること、（これに関しては噂なのか？確証がありません）
また流通経路が寸断されていたり、輸送は被災地に向けてが優先であるために商品の入荷もないのが現状のようです。
合板の値段も三倍近くになるようですし・・・それでも購入して工事を完成させなければ、代金の支払いが行われない為に工務店や住宅会社にしてみれば、なにがなんでも仕入れたい！
建材のアウトレット品を扱うネットショップなどでも残っている在庫は値上がりしているようです。
利益が減ってでも完成させて代金をもらわなければ、会社が大変なことになる・・・と思っているのかもしれません。
年間着工数が多い住宅会社では、工事ストップの棟数も多くなりますので、今後の動きが大変になりますね。
友人が山形で住宅を建てるのですが今後も不足するものが増えそうですから心配です。
最近私の会社の仕事内容で大きく変わりつつあるのは、新築住宅の受注に比べてリフォーム工事や大規模改修のリノベーションが増えつつあることです。
私の友人の品川区の不動産物件の中から中古住宅を探して購入し、自分の思い通りにリフォームをしたそうです。
一般のお客様からの依頼も当然多いのですが、最近は特に不動産会社からの依頼が増えてきています。
その理由は戸建ての中古住宅の普及が日本で急速に高まっているからだと私は思います。
本来私もそうですが、日本人の住宅に対する考え方は、新しい物こそ価値がある＝新築 古いものには価値のつけようがない＝中古住宅と言うのが一般的でした。
また中古住宅の購入者も「新築が買えないから、中古住宅で我慢しよう」と言うような傾向の人が多かったようです。
札幌の賃貸住宅に住んでいる友人もの考え方の一人です。
こうした中古住宅に対する価値観は、アメリカなどの欧米諸国に比べれば、かなり低いというデータもあるようです。
欧米では、インスペクションと呼ばれる住宅診断士が活躍しており、経過年数による劣化や構造上の欠点がないかなど、住宅を診断してカルテを作ってくれるのです。
こうした制度によって中古住宅のより安全な取引が可能となっているのです。
アメリカでは、中古住宅の取引の80％～90％がインスペクションによる取引で行われているようです。
日本でもこのインペクションを行う人たち「インスぺクター」が少しずつ増えていますので、今後日本でもインスペクションに夜取引が増えることを期待しています。
新築住宅を建てる際には建築を依頼する会社選びが重要になります。
ハウスメーカーや工務店選びは欠かせない重要なポイントだと思います。
工務店も集客をすることが多くなっているため、慎重に選ばなければいけません。
依頼先によってデザインや価格などが代わってくるお話しは以前しましたが、同じ工務店でも少し変わった独自のスタイルを持った会社もあるのです。
例えば化学物質のホルムアルデヒドなどが原因で発症する病気「シックハウス症候群」この病気は住宅に一般的に使用されている新建材などにホルムアルデヒドが含まれておりこの化学物質を体内に取り込んでしまうと、めまい、吐き気、頭痛などの様々な症状を引き起こすのです。
またこの病気の恐ろしい部分は一度発症すると完治出来ないというところです。
改善は出来るものの完治しないのでずっと何らかの症状と暮らして行かなければなりません。
こうした住宅特有の病気にならないように、新建材を一切使わずに建てる家があります。
私の友人も大阪で自然素材の家を建てたのですが、とても空気が美味しいと喜んでいました。
自然素材のみで作られた家は化学物質がほとんど無い為にシックハウスの危険にさらされる事がありません。
特に子供は大人の二倍の呼吸をするといわれていますから、子供に安全な住宅として子育てにも適していると言えます。
これからの住宅は人に優しくまた環境に配慮した住宅であることが求められます。
大分の中古マンションに住んでいる友人も壁を漆喰塗にしたと言っていました。
マイホームに住むことで病気になるようなことが早く無くなるようになって行けばいいなと思います。
私の会社の隣の中古住宅が競売にかけられることになりました。
今回は競売についてお話したいと思います。
競売とは、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなったとき、借入れの担保となっている土地や建物などの不動産を裁判所が強制売却することをいいます。
申し立てを行うのは、債務者になり裁判所に申請を行います。
こうすることで裁判所から委嘱された不動産鑑定士が調査を行ない売却価格を定めるのです。
この場合の定める金額は、最低売却価格となります。
この場合の売却価格は市場の価格よりも５０％～７０％といわれています。
これをベースにして競売が行われるのです。つまり通常の価格よりも安い価格平均８０％ほどの価格で落札されることが多いようです。
つまり債務者は通常の売却よりも手元に入る金額は少ないということになります。
また自己破産という方法をとらない場合は、残債はそのまま払い続ける形になりますので、自宅は失い残債は残るという形になる場合もあります。
引越し費用などの補助などもなく不動産業者などから立ち退きを強制されることも少なくありません。
一方自己破を行えば、すべての財産産を無くす代わりにローンなどの借金がなくなるという法律です。
しかし社会的リスクが当然ありクレジットカードやローンなどが組めなくなるリスクもあります。
このような強制執行の競売に対し、当事者が自ら申告し任意で売却という方法もありますので次回ご説明したいと思います。
さて前回の続きですが、住宅ローンを組むときに気になると所・・・
それは、なんといっても金利です。金利の仕組みは変動金利タイプ・固定金利タイプのどちらがいいのか？
ということだと思います。
金利は金融情勢の影響を受けて基準の金利が変わってしまいます。
例えば今は国の金利０政策が打ち出されていますがこれは、国が銀行に貸すお金の金利を０にしていますという意味です。
そもそものローンの金利の仕組みは、銀行が国から借りたお金に自分の銀行が損をしないように、利益などを上乗せしてお客様に提供しているのが大まかな流れです。
詳しく言えばもっと複雑で「長期プライムレート」「短期プライムレート」など難しい要素が絡んできますがここでは、省かせていただきます。
話は戻りますが、固定型の金利が、変動金利に比べて高い理由ですが「フラット35」に代表される長期固定金利タイプのローンは、３５年間金利が変わりません。
つまりある程度の金融情勢を予測しての金利設定になっているのです。
一方変動金利タイプは２年～３年に一度金利の見直し時期があります。
当然ベースになる基本金利が存在しますが、もし先ほどお話した金利０政策が終わった場合にどうなるでしょうか？
国からの金利が上る為、銀行もお客様に融資するお金に国からの金利に自社の利益を上乗せしますから、当然のように金利が上ります。
下がれば逆にお得ですが、金利０政策よりの安い時期が来るのでしょうか？
住宅ローンの額は高額です。
金利0.1％の差は大きく金額に現れますので、よく考えることが重要です。
さて色々な住宅のことについてお話しをしてきましたが、家を建てる方が一番悩やまれるのは資金計画です。
新潟の注文住宅工務店で新築を建てた友人も、初めは資金計画がさっぱりわからなかったそうです。
住宅の費用は土地購入費用や住宅工事費を合わせると何千万というお金が掛かります。
ほとんどの方が住宅ローンと貯金などを合わせて自己資金の計画を立てます。
この場合は住宅ローンはご自分の年収の約5倍が目安と言われています。
つまり年収400万の方が借りられるローンの目安は2000万円と言うことになります。
これはあくまで目安ですのでローン申請者の状況などによりますので。
まずは金融機関や契約した住宅会社などでローンの仮審査を受けてみることをオススメします。
その情報を基にして、住宅のプランや土地の購入費用を割り振りするのが賢い方法だと思います。
先に住宅プランを立ててからでは、自分が借りられる予算以上の見積りになった場合、予算オーバーになってしまい、結局プランを縮小や土地を買う予算が足りないなんてことになってしまいます。
このようなことが無いように先に予算をはっきりさせてその予算内で住宅を建てることを楽しむことが大切だと思います。
どうしても予算が足りないなどの場合には、夫婦で収入合算する方法や、親子ローンなどの方法もありますので参考にされるといいかもしれません。
住宅ローンは長い期間支払うことになりますので、支払い計画もしっかりとしていかなければなりません。
金利の違いは大きな支払いの差になりますから次回お話したいと思います。
さて今回は「工務店」のお話しをしたいと思います。
工務店とは言っても、大小さまざまな工務店が存在します。
工務店に頼むメリットは何でしょうか？工務店の強みは、小規模ながらもそれぞれの地域で地域に密着して活躍していること。
地域に密着し建築主のニーズに細かく対応することで、大手ハウスメーカーとの差別化を図っている工務店もあります。
型にはまったスタイルではなく、その土地の風土や人柄なども考慮した注文住宅に対応出来る点が、大手ハウスメーカーと違う点でしょうか？
ハウスメーカーも最近は、完全自由設計を謳っている会社もありますが、費用が高くなったり制約があったりする場合もあります。
工務店の場合は、自社で作業を行いますので、言い方が悪いかも知れませんが融通が利く、かゆい所に手が届くといっても過言ではないかもしれません。
地元の利点を行かした対応の早さも売りの１つです。
水漏れなどの緊急トラブルや、アフターメンテナンスなど、近場ですからすぐに対応が出来ます。
住宅会社との付き合いは建てたら終わりではなく何十年も続いていくものですから、地元企業であることはすごく安心できますね。
しかし、もちろんですがどこの工務店でも、良いわけではありませんし、経営体質の面ではバラツキが多く、経営不安が気になるところでもあります。
このような不安は、地元の情報などから聞いてみたり、よく調べて契約することが重要ですね。
ハウスメーカー、工務店の利点をしっかり認識していただいて、今後の参考にして下さい。
さて工法も分かってきたし、どこに新築を依頼しようかな？と悩むと思います。
大体の方が意見が二つに分かれます。「ハウスメーカー」、「工務店」です。
今回は住宅会社選びのお話をしたいと思います。
まずはハウスメ－カーですが、構造は軽量鉄骨を使用しているメーカー、耐震性を売りにしていて自社独自の「免震構造」（基礎部分に、振動を絶縁する、またはその固有周期を長くするローラーや積層ゴムなどの装置を入れて、地震時の揺れを低減するよう設計した構造）、ローコスト住宅を売りにしているところなど様々な会社があります。
これらのメーカーは、テレビのＣＭ、広告などでかなりの知名度があります。
会社名を言えば誰もが知ってる、一般的に大手ハウスメーカーと呼ばれる会社です。
ハウスメーカーの最大のメリットは、住宅の最先端技術に特化している点でしょうか？
研究開発室を会社に持っているので、先ほどの耐震性などにも、自社独自の基準、工法がありお客様に安心感を与えています。
知名度に裏づけされてた安心感は伊達ではありません。
しかしこういった、宣伝広告費、研究・開発費、住宅展示場の維持・管理費は、すべて住宅購入費用の中に、こそっと組込まれています。ハウスメーカーの坪単価が高いのはこのためです。
これらの費用には、膨大な費用が継ぎこまれています。
ＣＭに出ている芸能人のギャラも総費用の中に含まれていることになりますね。
冷静に考えれば、腑に落ちないですよね。安心のクォリティーを買うのは良いけれど・・・
余計な費用が入って高額なのは、考え物ですよね・・・